전세계약서 작성 시 꼭 확인할 조항 7가지 (2026 최신)

처음 전세 계약을 하게 되면 무엇부터 확인해야 할지 막막해지기 마련입니다.
전세계약서는 단순히 도장을 찍는 종이가 아니라, 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 지키는 법적 장치이기 때문입니다.

특히 최근에는 전세 사기, 역전세, 깡통전세 이슈가 잦아지면서
계약서에 어떤 조항을 넣고, 어떤 서류를 확인했는지가 보증금 반환 여부를 가르는 핵심 요소가 되고 있습니다.

이 글에서는 2026년 1월 기준, 전세계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 핵심 조항 7가지와 실전 체크 포인트를 정리해 드립니다.

전세계약에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 집주인이 누구인지, 그리고 실제 소유자가 맞는지입니다.

계약 전 또는 계약 당일 아침에 새로 발급한 등기부등본을 기준으로 아래를 확인하세요.

갑구(소유권)
- 등기부상 소유자 이름·주소와 집주인 신분증이 일치하는지
- 대리인 계약 시: 위임장 + 인감증명서 필수
을구(채권 관계)
- 근저당, 가압류, 전세권 등 선순위 권리 확인
- [내 보증금 + 선순위 채권]이 집값의 70~80%를 넘으면 깡통전세 위험

TIP: “부동산에서 확인했다”는 말만 믿지 말고, 등기부등본은 반드시 직접 확인하세요.

계약서에는 다음 항목이 숫자·날짜·계좌까지 명확히 적혀 있어야 합니다.

특히
❌ “계약 종료 후 협의”
❌ “문제 없으면 반환”
같은 표현은 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.

전세 계약은 보통 2년이지만, 다음 사항을 반드시 확인하세요.

이 내용이 불분명하면 중도 해지나 보증금 반환 시 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

특약사항은 말이 아니라 문서로 남겨야 효력이 있습니다.
아래 특약은 실무에서 많이 활용되는 ‘보증금 보호용 특약’입니다.

추가 대출 방지 특약

“임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 추가 담보권을 설정하지 않으며, 위반 시 계약을 무효로 하고 배액 배상한다.”
전세보증보험 특약

“본 계약은 전세보증보험 가입을 전제로 하며, 임대인 또는 건물 사유로 가입이 불가할 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환한다.”
세금 체납 관련 특약

“임대인의 국세·지방세 체납이 확인될 경우 계약을 해지하고 계약금을 즉시 반환한다.”

특약은 많을수록 좋은 것이 아니라, 내 상황에 맞는 핵심 문구를 정확히 넣는 것이 중요합니다.

입주 후 가장 자주 분쟁이 생기는 부분입니다.

어디까지 임대인 책임인지 계약서에 명확히 적어두면
입주 후 불필요한 갈등을 크게 줄일 수 있습니다.

관리비 항목은 건물마다 다릅니다.

“관리비 별도”라고만 적기보다, 포함 항목을 구체적으로 기재하는 것이 안전합니다.

전세 계약에는 법으로 정해진 ‘위약금’ 기준은 없지만,
중도 해지 시 책임 범위를 계약서에 적어두는 것이 중요합니다.

이 조항이 없으면 관례에 따라 불리한 합의를 하게 될 가능성이 큽니다.

전세계약서는 형식적인 문서가 아니라,
내 보증금을 지키는 가장 강력한 방패입니다.

조금이라도 애매하다면 문구 수정을 요청하고,
필요하다면 전문가 조언을 받는 것이 절대 과하지 않습니다.

이 한 번의 꼼꼼함이,
몇 년 뒤 수천만 원의 차이를 만들 수도 있습니다.