임차인의 권리를 위해 만들어진 계약갱신요구권을 들어보셨나요?
전·월세 계약을 2년 더 연장할 수 있는 임차인의 계약갱신요구권은
세입자의 주거 안정을 위해 만들어진 제도입니다.
하지만 “세입자가 원하면 무조건 2년 연장된다”고 오해하는 경우도 많습니다.
실제로는 주택임대차보호법에서 정한 경우에 한해, 집주인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
이 글에서는 2026년 1월 기준, 집주인이 합법적으로 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 경우를 법 조항과 실제 분쟁에서 자주 문제가 되는 포인트 위주로 정리해 드립니다.
임대차계약 갱신요구권이란?
임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지,
집주인에게 계약을 한 번 더 연장해 달라고 요구할 수 있습니다.
원칙적으로 집주인은 이를 거절할 수 없으며,
예외적으로 거절이 가능한 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 9가지로 한정되어 있습니다.
집주인이 갱신요구권을 거절할 수 있는 9가지 사유
1. 집주인 또는 가족이 실제 거주하려는 경우 (가장 흔한 사유)
집주인 본인뿐 아니라 직계존속(부모·조부모) 또는 **직계비속(자녀·손자녀)**이 해당 주택에 직접 거주하려는 경우, 갱신 거절이 가능합니다.
⚠️ 주의할 점
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형제·자매가 살겠다는 이유는 거절 사유가 아닙니다.
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단순히 “실거주할 예정”이라고 말만 해서는 부족합니다.
📌 최근 판례 경향
집주인은 실거주 의사가 진실하다는 점을 입증해야 합니다.
예를 들어 직장 이동, 자녀 학교 문제, 기존 주거지 사정 등 구체적인 사정이 뒷받침되지 않으면 분쟁에서 불리해질 수 있습니다.
2. 세입자가 월세를 연체한 경우
세입자가 2기분(2개월치)에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있으면 집주인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
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연속 2개월이 아니어도
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누적 금액이 2개월치에 해당하면 요건 충족
3. 거짓이나 부정한 방법으로 계약한 경우
예를 들어 다음과 같은 경우입니다.
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타인의 명의를 사용해 계약
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주거용으로 계약하고 실제로는 불법 영업장으로 사용
이 경우 세입자의 보호 필요성이 낮다고 보아 갱신요구권이 인정되지 않습니다.
4. 집주인 동의 없는 무단 전대
집주인의 동의 없이
다른 사람에게 집을 다시 빌려준 경우(전대)는 명확한 거절 사유입니다.
5. 고의 또는 중과실로 주택을 심각하게 훼손한 경우
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집주인 허락 없이 구조 변경
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벽 철거, 설비 파손 등 중대한 훼손
단순 생활 흔적이 아니라, 주택의 가치나 안전에 영향을 줄 정도여야 합니다.
6. 집주인과 합의하여 상당한 보상을 받은 경우
세입자가 갱신요구권을 행사하지 않는 대신,
집주인으로부터 이사비·보상금 등 상당한 대가를 실제로 받은 경우에는 이후 갱신을 주장하기 어렵습니다.
7. 주택이 멸실되어 더 이상 거주가 불가능한 경우
화재, 붕괴 등으로
사람이 살 수 없는 상태가 되었다면 갱신은 불가능합니다.
8. 재건축·철거가 필요한 경우
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건물이 노후되어 안전사고 우려가 있는 경우
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재건축·철거 계획이 객관적으로 존재하는 경우
단, 계약 당시 이러한 계획을 미리 고지하지 않았다면 분쟁 소지가 생길 수 있습니다.
9. 기타 법에서 정한 정당한 사유
위 사유에 준하는 임대차 목적을 유지하기 어려운 특별한 사정이 있는 경우입니다.
💡 집주인이 ‘실거주’를 이유로 거짓말했다면?
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 세입자가 나갔는데, 실제로는 다른 사람에게 더 비싼 월세로 다시 임대한 경우라면?
👉 세입자는 손해배상 청구가 가능합니다.
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이사비
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중개수수료
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이전 월세와의 차액 등
실제 판례에서도 세입자 손을 들어준 사례가 꾸준히 나오고 있습니다.
정리하며
계약갱신요구권은 강력한 권리이지만,
법에서 정한 예외 사유 앞에서는 무조건적인 권리는 아닙니다.
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집주인이 “실거주라서 안 된다”고 말하더라도
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그 사유가 법적으로 인정되는지 한 번 더 확인하는 것이 중요합니다.
갱신 거절이 부당하다고 느껴진다면, 내용증명 발송이나 주택임대차분쟁조정위원회 활용도
현실적인 대응 방법이 될 수 있습니다.