전·월세 계약은 끝났고
이사는 이미 나왔는데,
집주인에게 연락을 해도
📵 전화는 안 받고
📵 문자는 읽씹
📵 카톡은 아예 차단
이런 상황, 생각보다 정말 많습니다.
특히 요즘처럼
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집주인이 다주택자이거나
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집이 경매·매매 과정에 있거나
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자금 사정이 안 좋은 경우
보증금 반환을 일부러 미루거나 피하는 사례가 늘고 있습니다.
하지만 기억하셔야 할 한 가지가 있습니다.
👉 집주인이 연락을 안 받는다고 해서 보증금을 못 돌려받는 건 아닙니다.
이 글에서는 계약 종료 후 집주인이 잠수탔을 때 세입자가 단계별로 보증금을 회수하는 현실적인 방법을 2026년 기준으로 정리해 드립니다.
1. 먼저 확인해야 할 것: 지금 ‘법적으로’ 받을 수 있는 상태인가?
아무 조치나 하기 전에 아래 3가지는 반드시 확인하셔야 합니다.
✔ 계약 기간이 정상적으로 종료되었는지
✔ 보증금 반환 시점이 이미 도래했는지
✔ 세입자가 집을 비워주고 인도까지 완료했는지
👉 이 3가지가 충족되면 집주인은 즉시 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
집주인의 사정, 연락 두절, 자금 문제는 👉 법적으로 전혀 핑계가 되지 않습니다.
2. 1단계: 연락 시도는 반드시 ‘증거’로 남기세요
집주인이 연락을 안 받기 시작했다면
이때부터는 감정 대응은 절대 금물입니다.
📌 목표는 하나입니다.
👉 *“나는 정상적으로 보증금 반환을 요청했다”*는 기록 남기기
✔ 추천 방법
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문자 메시지
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카카오톡
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이메일
📌 예시 문구
안녕하세요.
계약 종료일(2026년 X월 X일)이 지나 현재 보증금 반환 기한이 도래했습니다.
보증금 ○○원 반환 일정에 대해 회신 부탁드립니다.
✔ 읽음 표시, 발송 기록은
나중에 법적 절차에서 매우 중요한 증거가 됩니다.
3. 2단계: 내용증명 발송 (사실상 ‘공식 경고장’)
연락 시도에도 반응이 없다면
다음 단계는 내용증명입니다.
내용증명이란?
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“언제, 어떤 내용을, 누구에게 보냈는지”
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우체국이 공식적으로 증명해주는 문서
👉 소송 전 가장 강력한 압박 수단입니다.
내용증명에 꼭 들어가야 할 내용
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계약 종료 사실
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보증금 액수
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반환 기한 명시
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기한 내 미반환 시 법적 조치 예정 문구
📌 예시 표현
본인은 임대차 계약 종료에 따라 보증금 ○○원을 반환받을 권리가 있으며,
본 내용증명 수령일로부터 ○일 이내 반환이 없을 경우
임차권등기명령 및 보증금 반환 소송을 진행할 예정임을 통지합니다.
💡 실제로 내용증명까지 가면 이 단계에서 해결되는 경우가 꽤 많습니다.
🚨 주의: 이 두 가지만은 절대 하지 마세요
집주인이 연락을 안 받는 상황에서 많은 세입자분들이 너무 빨리 포기하거나 양보하다가
오히려 권리를 잃는 경우가 많습니다.
아래 두 가지는
👉 보증금을 받기 전까지 절대 하시면 안 됩니다.
❌ 전입신고 빼기
보증금을 모두 돌려받기 전까지는 주민등록을 절대 옮기지 마세요.
전입신고를 빼는 순간 대항력·우선변제권이 사라질 수 있고, 이후 분쟁에서 매우 불리해집니다.
❌ 짐 완전 반출 + 열쇠 넘기기
집 안의 짐을 전부 빼고 집주인에게 열쇠나 비밀번호를 넘겨주는 행위는
👉 점유권 포기로 해석될 수 있습니다.
점유가 유지되어야 법적으로 “아직 권리가 살아 있는 세입자”로 인정됩니다.
💡 현실적인 팁
꼭 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청한 뒤 짐을 빼는 것이 가장 안전합니다.
4. 3단계: 임차권등기명령 신청 (이사 후에도 권리 보호- 가장 중요 ⭐)
이미 이사를 나왔는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령은 거의 필수입니다.
임차권등기명령이란?
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“보증금을 아직 못 받았다”는 사실을 등기부등본에 공식적으로 남기는 제도
왜 중요할까?
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대항력·우선변제권 유지
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집주인이 집을 팔거나 담보로 잡아도
👉 내 보증금 권리가 살아 있음
신청 장소
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해당 주택 관할 법원
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전자소송으로도 가능
👉 비용·절차 대비 효과가 매우 큰 제도입니다.
주의: 반드시 등본에 기재된 것을 확인한 뒤에 이사나 전입신고를 옮겨야 합니다!
5. 4단계: 보증금 반환 소송 (지급명령 포함)
내용증명 + 임차권등기명령에도
여전히 보증금을 안 준다면,
👉 이제는 법원이 대신 받아주는 단계입니다.
선택지 2가지
1️⃣ 지급명령 신청
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집주인이 명백히 돈을 안 준 경우
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빠르고 비용이 적음
2️⃣ 보증금 반환 청구 소송
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다툼의 여지가 있거나
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집주인이 대응할 가능성이 있는 경우
💡 대부분의 단순 미반환 사건은 지급명령만으로도 해결됩니다.
6. 전세보증금 반환보증 가입자라면? (HUG·SGI)
만약 전세 계약 당시 전세보증금 반환보증에 가입했다면 절차는 더 단순해집니다.
✔ 계약 종료
✔ 집 비움
✔ 집주인 미반환
👉 보증기관에 사고 접수
→ 보증기관이 먼저 보증금 지급
→ 이후 집주인에게 구상권 행사
📌 단, 임차권등기명령이 요구되는 경우가 많으니 절차는 반드시 확인하세요.
7. 이런 말에 흔들리지 마세요
집주인이 종종 이렇게 말합니다.
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“조금만 기다려 달라”
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“다음 세입자 들어오면 준다”
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“지금 당장 돈이 없다”
👉 법적으로 전부 이유가 되지 않습니다.
계약이 끝났고 집을 비워줬다면 보증금은 즉시 반환 대상입니다.
정리하며
계약 종료 후 집주인이 연락을 피한다면 그 자체로 이미 비정상 신호입니다.
하지만 방법은 분명히 있습니다.
보증금 회수 현실적인 순서
1️⃣ 문자·카톡으로 반환 요청 기록 남기기
2️⃣ 내용증명 발송
3️⃣ 임차권등기명령 신청
4️⃣ 지급명령 또는 소송 진행
5️⃣ (해당 시) 보증기관 청구
👉 중요한 건 **“참지 말고, 단계적으로 움직이는 것”**입니다.
한 줄 요약하면,
“집주인이 잠수 타도, 보증금은 법이 대신 받아줍니다.”