전세계약을 앞두고 이런 말 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
“전세보증보험은 꼭 가입하세요.”
보증금을 지키는 가장 강력한 안전장치가 바로 전세보증보험이지만,
막상 가입하려고 하면 생각보다 거절되는 경우도 꽤 많습니다.
“집은 괜찮아 보이는데 왜 안 되지?”
“집주인이 문제인 건가?”
이 글에서는
2026년 기준 전세보증보험 가입 조건과
실제 많이 거절되는 이유를 이해하기 쉽게 정리해 드립니다.
1. 전세보증보험이란?
전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.
대표적인 보증기관은 다음과 같습니다.
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HUG (주택도시보증공사)
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SGI 서울보증
이 중 HUG 전세보증보험이 가장 많이 이용됩니다.
2. 전세보증보험 기본 가입 조건
아래 조건을 모두 충족해야 가입 가능성이 생깁니다.
✔ 임차인 조건
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전입신고 완료
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확정일자 부여
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실제 거주 목적의 전세계약
✔ 주택 조건
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주거용 주택 (아파트, 오피스텔, 다세대 등)
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위반건축물 아님
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등기부등본상 문제 없음
✔ 금액 조건 (중요)
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전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 집값의 일정 비율
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보통 70% 전후 (주택 유형·지역별 상이)
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👉 이 조건에서 가장 많이 탈락합니다.
3. 전세보증보험이 거절되는 대표적인 이유 TOP 7
1️⃣ 깡통전세 위험 (가장 흔한 사유)
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집값 대비
전세금 + 근저당 대출이 너무 큰 경우
📌 예시
집값 3억
근저당 1.5억
전세금 1.3억
→ 합계 2.8억
→ 보증보험 가입 거의 불가
2️⃣ 근저당·선순위 권리 과다
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은행 대출
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가압류
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선순위 전세
👉 “집값은 괜찮아 보여요”와는 전혀 다른 문제입니다.
보증기관은 등기부 기준으로만 판단합니다.
3️⃣ 위반건축물 표시
건축물대장에
❌ 위반건축물 표시가 있다면
→ 원칙적으로 가입 불가
(특히 다세대·다가구에서 자주 발생)
4️⃣ 집주인의 세금 체납
집주인이
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국세
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지방세
를 체납 중이라면 경매 시 국가가 먼저 가져가기 때문에 보증보험이 거절될 수 있습니다.
👉 그래서 세금 완납 증명서가 중요합니다.
5️⃣ 보증보험 가입 거부 특약
계약서에 이런 문구가 있다면 주의하세요.
“임차인은 전세보증보험에 가입하지 않는다.”
이 경우 보증보험 가입 자체가 불가능하거나 추후 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다.
6️⃣ 보증금 과도한 인상
갱신 계약 시 보증금을 과도하게 올린 경우
→ 보증기관이 “위험한 계약”으로 판단할 수 있습니다.
7️⃣ 계약 구조 문제
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전입신고가 늦은 경우
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확정일자가 뒤늦게 찍힌 경우
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계약일·잔금일·입주일 구조가 이상한 경우
👉 타이밍 문제로 거절되는 경우도 생각보다 많습니다.
4. 전세보증보험 가입 전, 꼭 확인해야 할 체크리스트
📋 계약 전 확인하세요
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등기부등본 (계약 당일 기준)
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건축물대장 (위반건축물 여부)
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집주인 세금 체납 여부
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선순위 대출 금액
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전세금이 집값의 몇 %인지
이 5가지만 확인해도 가입 가능성은 크게 달라집니다.
5. 전세보증보험이 거절되면 어떻게 해야 할까?
거절되었다고 끝은 아닙니다.
✔ 전세금 조정 협의
✔ 선순위 대출 일부 상환 요청
✔ 다른 주택으로 재검토
특히 “보증보험 가입 불가”는 그 자체로 위험 신호일 수 있으니, 그냥 넘기지 않는 것이 중요합니다.
정리하며
전세보증보험은 가입만 해두면 끝이 아니라,
👉 왜 가입되는지
👉 왜 거절되는지
그 기준을 이해하는 것이 핵심입니다.
✔ 보증금 + 대출 구조
✔ 집주인 세금 상태
✔ 건물 자체의 문제
이 세 가지만 기억하셔도
전세 리스크의 절반은 줄일 수 있습니다.