전세보증보험은 전세금을 안전하게 지켜주는 필수 장치입니다.
하지만 최근 일부 세입자는 비용·절차 문제로 보험 없이 전세계약을 진행하기도 합니다.
그런데 보험 없이 계약하면, 생각보다 다양한 위험이 발생할 수 있습니다.
2026년 기준, 실제 사례를 중심으로 전세보증보험 없이 계약했을 때 생길 수 있는 리스크와 대응 전략을 정리했습니다.
1. 집주인 부도·보증금 반환 지연
사례:
A씨는 보험 없이 아파트 계약 후, 집주인이 개인사업 부도로 보증금을 반환하지 못했습니다.
결국 법원 경매를 진행해야 했고, 전세금 일부만 회수하는데 1년 이상 소요되었습니다.
포인트:
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보험이 있다면 1~2개월 내 보증금 수령 가능
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보험 없이는 전세금 반환 소송·강제 경매를 직접 진행해야 함
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계약 전 집주인 재정 상태와 세금 체납 여부 반드시 확인
2. 선순위 채권 문제
사례:
B씨는 단독주택 계약 시, 집주인의 은행 대출과 선순위 권리를 몰랐습니다.
전세금 반환 시 은행 저당권이 우선 변제되어 실제 전세금 일부만 회수할 수 있었습니다.
포인트:
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부동산 가격 변동으로 경매 낙찰가가 전세금보다 낮은 ‘역전세’ 위험 존재
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보험은 차액 보전, 보험 없으면 낙찰가 내에서만 회수
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등기부등본 확인 및 전세권 설정 필수
3. 임대인 명의 변경 리스크
사례:
계약 당시 정상 집주인이었지만, 입주 후 한 달 만에 집주인 명의가 유령 법인이나 다른 사람으로 변경되었습니다.
리스크:
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보험이 없으면 새 주인에게 연락조차 닿지 않아, 보증금 반환 불가 발생 가능
4. 위반건축물·법적 문제
사례:
C씨는 다세대 주택 계약 후, 집이 위반건축물임을 나중에 알게 됐습니다.
보험이 없어 계약 해지 및 반환 소송으로 이어졌습니다.
포인트:
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위반건축물은 보험 가입 거절 가능
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보험 없이 계약 시, 임차인이 직접 법적 대응해야 함
5. 집주인 세금 체납
사례:
D씨는 아파트 계약 후, 집주인이 지방세를 체납하고 있다는 사실을 확인했습니다.
집주인이 경매를 당하자, 세금 우선 변제로 전세금 반환이 지연되었습니다.
포인트:
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보험 없이 계약 시, 세금 체납 같은 외부 요인으로 전세금 회수 지연 가능
6. 계약 구조·서류 미비
사례:
E씨는 전입신고와 확정일자를 계약 후 며칠 뒤 처리했습니다.
집주인이 담보로 추가 대출을 받으면서 선순위 채권이 발생했고, 전세금 우선변제권 확보가 어려워 일부만 회수했습니다.
포인트:
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보험 없이 계약 시, 서류·계약 구조 실수도 리스크
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계약 당일 전입신고 + 확정일자 필수
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선순위 채권 여부 확인 필요
7. 정리하며
전세보증보험 없이 전세계약을 진행하면, 보험사가 막아주는 위험을 세입자가 모두 떠안아야 합니다.
주요 리스크:
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집주인 부도, 세금 체납, 선순위 채권 문제
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위반건축물, 계약 구조 문제
예방 전략:
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계약 전 등기부·건축물·세금 상태 확인
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전세권 설정, 전입신고 + 확정일자 필수
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안전한 매물 선택, 불확실한 집은 과감히 포기
✅ 보증보험 없이 계약할 때의 추가 ‘생존 수칙’
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국세/지방세 완납증명서 확인: 계약 전 체납액 확인
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전세권 설정 등기: 물권적 효력 확보 (집주인 동의 필요)
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특약 활용: “임대인 변경 시 즉시 통보, 동의하지 않으면 계약 해지 가능”
전세보증보험은 단순한 보험이 아니라 보증금 방패입니다.
보험 없이 계약해야 한다면, 위 사례와 수칙을 참고해 최소한의 안전 장치를 반드시 마련하세요.
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