전·월세 계약 만료를 앞두고
계약갱신요구권을 행사했는데
집주인이 이렇게 말하는 경우가 많습니다.
“제가 직접 들어와 살아야 해서요.”
이른바 ‘집주인 실거주’ 사유입니다.
실제로 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 가장 흔한 이유이기도 합니다.
하지만 중요한 점은 하나입니다.
👉 집주인이 실거주를 말하면 무조건 나가야 하는 것은 아닙니다.
이 글에서는
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집주인 실거주가 법적으로 인정되는 기준
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세입자가 반드시 확인해야 할 포인트
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거짓 실거주였을 때의 대응 방법
을 2026년 기준으로 정리해 드립니다.
1. 집주인 실거주, 법적으로 가능한 거절 사유일까?
네, 가능합니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면 임대인은 아래 경우에 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. (임차인에게 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 직접 거주 필요성을 통보하고 입주할 수 있습니다)
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임대인 본인
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임대인의 직계존속 (부모·조부모)
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임대인의 직계비속 (자녀·손자녀)
👉 이들이 직접 거주할 목적이 있는 경우입니다.
반면 아래 사유는 인정되지 않습니다.
❌ 형제·자매
❌ 친척
❌ 지인
❌ 투자 목적 또는 공실 유지
2. “실거주한다”는 말, 그냥 믿어야 할까?
아닙니다.
최근 판례 기준으로는 말만으로는 부족합니다.
📌 핵심 포인트
👉 집주인은 ‘실제로 거주할 의사가 진실하다’는 점을 스스로 입증해야 합니다.
다음과 같은 사정이 함께 제시되면 실거주로 인정될 가능성이 높아집니다.
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직장이 해당 주택 인근으로 변경된 경우
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자녀 학교 문제로 이사가 필요한 경우
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기존 거주지 계약이 종료되는 경우
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계약 종료 직후 실제 입주 정황이 있는 경우
반대로,
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다른 지역에 계속 거주 중이거나
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기존 주택을 그대로 유지하고 있거나
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단기간 후 다시 임대를 주는 경우
👉 실거주 주장이 부정될 가능성이 있습니다.
3. 실거주를 이유로 거절당하면, 세입자는 바로 나가야 할까?
원칙적으로는
✔ 집주인의 실거주 사유가 정당하다면
✔ 계약 만료 시점에 퇴거해야 합니다.
다만, 아래 사항은 반드시 확인하셔야 합니다.
✔ 집주인이 언제부터 거주하는가?
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계약 종료 직후 입주 예정인지
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몇 개월 후인지
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구체적인 일정이 있는지
→ 일정이 불분명하고 말만 반복된다면 추후 분쟁 시 세입자에게 유리한 정황이 될 수 있습니다.
4. ⚠️ 가장 중요한 포인트: 거짓 실거주였다면?
이 부분이 핵심입니다.
집주인이
“실거주하겠다”고 해서 세입자가 나갔는데,
❗ 이후에
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다른 세입자를 들이거나
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더 비싼 전세·월세로 다시 내놓았다면
👉 집주인은 손해배상 책임을 집니다.
문제는,
세입자가 아무 준비 없이 나가버리면
나중에 거짓 실거주가 밝혀져도 대응이 어려워진다는 점입니다.
5. 집주인 실거주 통보 시, 세입자의 단계별 대응 방법
1단계: ‘실거주 거절 사유’를 반드시 증거로 남기세요
손해배상을 청구하기 위한 전제는 하나입니다.
👉 “실거주를 이유로 계약 갱신이 거절되었다”는 명확한 증거
✔ 꼭 해두셔야 할 것
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문자·카톡 보관
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예시
“집주인님께서 실거주 목적으로 계약 갱신이 어렵다고 하신 점 확인했습니다.”
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통화 녹음
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말로만 전달받았다면, 다시 확인 전화를 하여 녹음해 두는 것이 좋습니다.
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2단계: 이사비·복비 협상은 충분히 가능합니다
집주인이 실제로 거주하더라도
세입자는 다음과 같은 손해를 입습니다.
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이사 비용
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부동산 중개수수료(복비)
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급하게 집을 구하며 발생하는 추가 비용
👉 따라서 이사비 또는 복비 지원을 요청해볼 수 있습니다.
권장 문구 예시
“법적으로 갱신권을 행사하지 못하게 된 상황이라
이사비나 중개수수료 일부에 대해 협의가 가능할지 문의드립니다.”
분쟁을 피하려는 집주인도 많아 생각보다 협의가 성사되는 경우가 있습니다.
3단계: 이사 후 2년간 ‘확정일자 부여현황’을 확인하세요
👉 이사 후에도 최대 2년 동안, 해당 주택에 다른 세입자가 들어왔는지 확인할 수 있습니다.
✔ 확인 방법
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준비물: 신분증 + 기존 임대차계약서
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장소: 가까운 주민센터
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요청:
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확정일자 부여현황
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또는 임대차 정보제공
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✔ 체크 포인트
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다른 세입자가 들어와 확정일자를 받았다면?
👉 허위 실거주가 거의 확정되는 순간입니다.
4단계: 허위 실거주라면 손해배상 청구 가능
청구 가능한 금액은 아래 중 가장 큰 금액입니다.
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갱신 거절 당시 월세 3개월분
(전세는 월세로 환산) -
[새 세입자 월세 – 기존 월세] × 2년
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갱신 거절로 인해 발생한 실제 손해액
(이사비, 복비 등)
⚠️ 단,
실거주를 이유로 내보낸 뒤 집을 비워두거나 매도한 경우에는 손해배상 인정이 다소 복잡해질 수 있습니다. (법상 ‘제3자에게 임대한 경우’를 중심으로 규정됨)
6. 이런 표현이 나오면 특히 주의하세요
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“잠깐 살다 나갈 수도 있다”
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“지인이 잠시 살 거다”
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“아직 정확한 계획은 없다”
👉 이런 표현은 실거주로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
정리하며
집주인의 실거주는 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 합법적인 사유이지만, 아무 말이나 하면 인정되는 것은 아닙니다.
✔ 실제 거주 의사가 있는지
✔ 구체적인 일정이 있는지
✔ 나간 뒤 다시 임대를 주지는 않는지
이 세 가지만 기억하셔도 억울한 상황은 충분히 피하실 수 있습니다.
이렇게 대응하세요
✔ 실거주 거절 사유는 문자·녹음으로 증거 확보
✔ 이사비·복비 협상은 충분히 시도
✔ 이사 후에도 확정일자 부여현황 2년간 체크
✔ 허위 실거주라면 손해배상 청구 가능
한마디로,
“나갈 수는 있어도, 아무 준비 없이 나가지는 마세요.”